Yalı satışında büyük hareketlilik

Leyla İLHAN

Bir taraftan gayrimenkul gelirlerinde TL’ye dönme mecburiliği öteki taraftan lüks konut vergisi yalılarda kiralama ve satın alma taleplerini hızlandırdı. 2014-2020 ortasında yapılan yalı satışı sayısına son 1.5 yılda ulaşılırken, bu süreçte birbirinden bedelli 20’ye yakın yalı satıldı. Satışlar Boğaz çizgisinde Anadolu Hisarı, Kandilli, Kanlıca ve Yeniköy bölgelerinde yoğunluk kazandı. 660 yalının bulunduğu İstanbul Boğaziçi bölgesinde halihazırda 60-62 yalının satışı sürerken, Türkiye genelinde bu sayının 200 olduğu belirtiliyor.

İlan sitelerinde yer alan bilgilere bakıldığında yalılarda en yüksek fiyatlar Boğaz’ın her iki yakasında yer alan iki köprü ortasındaki ana arterde görülüyor. Burada satış fiyatları 45 milyon TL’den başlayıp 450 milyon TL’ye çıkıyor. 10’u Boğaz sınırında olmak üzere 65’e yakın yalının da kiralık olduğu pazarda kiralama fiyatları İstanbul Boğazı’nda 35 bin TL ile 400 bin TL ortasında.

Yalıların el değiştirme müddetleri kısaldı

130 yıldır tıpkı ailelerin elinde olan yalılara karşın, Türkiye’de bir yalının ortalama el değiştirme mühleti 60 ila 70 yıl olarak belirtiliyor. Fakat son periyotta bu mühletin 50 yıla düştüğü belirtiliyor.

Satılık ve kiralık yalılara olan talebin geçtiğimiz haziran ayında son 1.5 yılın en yüksek düzeyine ulaştığını aktaran Hepsiemlak Eş Genel Müdürü Zeynep Tandoğan, “Hatta o kadar ki 2020 Mart ve Haziran ortasındaki süreçte satılık yalılara evvelki yılın tıpkı periyoduna nazaran tam 10 kat fazla talep geldi. 2021 yılı; mayıs ayı prestijiyle tekrar nisana nazaran 4 katı bir talep artışı kelam konusu” diye konuştu.

En süratli satış Adalar’da

Tandaoğan’ın verdiği bilgilere nazaran Adalar’da pandemi öncesi ilanlar ortalama 533 gün yayında kalırken, pandemi başından bu yana antaya escort ortalama 47 gün yayında kaldı. Beşiktaş ilçesindeki yalılarda bu müddet 172 gün iken 70 güne düştü, Beykoz’da 257 gün iken 83 güne, Sarıyer’de 175 günden 76 güne, Üsküdar’da 212 günden 48 güne indi. Tandoğan, İstanbul genelinde ise yalı ilanlarının ortalama yayında kalma mühletinin 207 günden 69 güne düştüğünü kaydederek, “Dolayısıyla satışlar önemli manada hızlandı” dedi.

440 milyon TL’ye kadar satılık ilanı var

Satılık ve kiralık talebinin birbirine çok yakın gittiğini kaydeden Tandoğan, “Şu an hepsiemlak. com’da Türkiye genelinde satılık yalı ilanlarının fiyatları 1 milyon TL’den başlıyor ve 440 milyon TL’ye kadar yükseliyor. İddia edeceğiniz üzere en değerli yalılar İstanbul Boğaziçi’nde. Bu yalıların büyüklüğü 2 bin 500 metrekareye kadar çıkıyor. Türkiye genelinde toplam 200’e yakın yalının satışı devam ediyor” dedi. İstanbul’daki yalı dairelerinin satılık fiyatlarının 3 milyon TL’den, yalıların fiyatlarının ise Boğaziçi bölgesinde 10 milyon TL’den başlıyor. “

“Alıcıların neredeyse tamamı yerli”

Yalılara her vakit talep olduğunu belirten Ayıkcan Emlak Gayrimenkul Danışmanı Sinem Akcan, dolar bazında fiyatların düşmesine bağlı olarak son 2 yılda 20’ye yakın yalının satıldığını belirtti. Satışların çabucak hepsinin yerli alıcılar tarafından yapıldığını söyleyen Akcan, İstanbul genelinde 600 yalı olduğunu bunların 60’ının ise hala satılık olduğunu söz etti. Akcan ayrıyeten, boğaz sınırındaki yalıların fiyatlarının 7-8 milyon dolardan başlayıp, 110 milyon dolara kadar çıktığını kaydetti. Bilhassa Anadolu Yakası’ndaki yalı satışlarının hızlandığını tabir eden Akcan, bu bölgede Kandilli, Anadolu Hisarı ve Kanlıca’ya talebin arttığına işaret etti. Krizlerde yalı alıcısının çok etkilemediğini, her periyot yalının alıcısı olduğunu belirten Akcan, “İnsanlar aradıklarını buldukları an alıyorlar” dedi. Akcan, muhtaçlıktan ötürü neredeyse hiç fethiye escort yalı satışı olmadığını bu alandaki satışların aile yapısının değişmesinden ötürü gerçekleştiğini söyledi.

Yalıların büyük kısmı Boğaziçi’nde

Genel olarak İstanbul’da yalıların büyük kısmı Boğaziçi etrafında yer alırken, Adalar, Silivri, Büyükçekmece üzere ilçelerde de yalılar yer alıyor. Türkiye genelinde ise Marmara, Ege ve Akdeniz kıyılarında yalılar mevcut.

Temel sebep TL’ye dönüş

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, lüks gayrimenkul bedellerinde düşüşlerin olduğunu belirterek, “Bunun temel sebebi döviz kurlarındaki artış ile 13.09.2018 tarihli 32 no’lu karar gereği gayrimenkulde döviz bazlı kira ve satış bedellerinin TL’ye dönme zorunluluğundan kaynaklandı. Bu çerçevede yalılarda TL bazında kıymet artışları olsa da dolarda kur artışı kaynaklı olarak değerlemelerde azalma 2018 yılından sonra başladı. Kıymet olarak genel prestijiyle yüksek hacimli gayrimenkullerden ve sonlu stokun olduğu bir piyasa. Yaşanan bu değişimin yalı alım satımlarını çok etkilediğini gözlemlemiyoruz” yorumunu yaptı

“En bedelli yalılar Yeniköy’de”

Ak Danışmanlık İdare Şurası Üyesi Alex Kazancıyan en bedelli yalıların Sarıyer Yeniköy bölgesinde bulunduğunu söyledi. Kazancıyan, boğaz sınırındaki yalı fiyatlarının ise ortalama 9 milyon dolardan başladığını söz etti. Kazancıyan, boğazdaki artan satışların Arap alıcılar nedeniyle olmadığını da söyledi.

Kıymetli konut vergisi de satışları etkiledi

2020 Şubat ayında Resmi Gazete’de yayımlanan değişiklikle, pahası 5 milyon liranın üzerinde olan konut nitelikli taşınmazların, “Değerli Konut Vergisi” kapsamına alınması, yalı satışlarının artmasında öteki bir değerli etken oldu. Yasaya nazaran, pahası 5 milyon ila 7,5 milyon lira ortasında olan konutlarda, 5 milyon lirayı aşan kısım için binde 3; kıymeti 7,5 milyon ila 10 milyon lira ortasında olan konutlarda, 7,5 milyon lira için 7 bin kas escort bayan 500 lira, aşan kısım için binde 6; kıymeti 10 milyon liradan fazla olan konutlarda 10 milyon lirası için 22 bin 500 lira, fazlası için ise binde 10 oranında vergilendirme yapılıyor. Örneğin, pahası 20 milyon TL olan bir yalı için yıllık 122 bin 500 lira, kıymeti 30 milyon lira olan yalı için yıllık 222 bin 500 TL, kıymeti 50 milyon lira olan yalı için de yıllık 322 bin 500 TL vergi ödenmesi gerekiyor.

Kiralar yüzde 50 arttı

İstanbul genelinde yalılarda aylık kiralama fiyatları 25 bin liradan başlayıp 400 bin liraya kadar çıkıyordu. Lakin son periyotta fiyatlar yüzde 50 arttı. Satılık yalı fiyatlarında artış gözlenmezken, kiralıklarda 100 bin TL’den 150 bin TL’lere kadar çıkan astronomik yükselişler yaşandığını anlatan United Broker Gayrimenkul sahibi Kerim Kuyumcuyan, birçok yalıda tadilat müddetlerinin uzun olmasının talebin önündeki en büyük mahzur olduğunu kaydetti. Boğaz sınırındaki iki köprü ve biraz etrafı olan ana arterde yalı sayısının 113 civarında olduğunu anlatan Kuyumcuyan, “Ana arterdeki kiralık yalı sayısı 10’u geçmiyor. Hem sayı az hem sayı yükseldikçe yalıya nazaran yalı dairesine talep kayıyor. Yeniköy ve Bebek’te bu talep daha fazla” diye konuştu. Kuyumcuyan, yalıya olan talepte yabancı alıcının gerek Avrupalı gerekse Arap bazında azaldığını da söyledi

TL zaruriliği 2018’de getirildi

Cumhurbaşkanlığı’nın 12.09.2018 tarihli 85 Sayılı Kararı ile, Türk Parası Değerini Müdafaa Hakkında 32 sayılı Karar’da değişiklikler yapılarak, Türkiye’de yerleşik kamu ve özel hukuku bireylerinin, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen istisnalar haricinde, kendi ortalarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım ve kiralama, leasing, iş, hizmet ve eser kontratlarında mukavele bedellerinin ve mukavelelerden kaynaklanan öteki ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden yahut dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacağı düzenlendi. Maddede, “32 sayılı Kararın Süreksiz 8’inci hususunun yürürlüğe girdiği tarihten (13.09.2018) evvel akdedilen konut ve çatılı iş yeri kira mukavelelerinde döviz yahut dövize endeksli olarak belirlenen bedeller bu fıkranın birinci paragrafına nazaran iki yıllık mühlet için Türk parası olarak belirlenir…” deniliyor.

Neden satıyorlar?

● Yalı sahiplerinin ekonomik durumlarının bozulması.
● Aile yapısının vakit içinde küçülmesi ya da büyümesine bağlı olarak yalının gereksinimleri karşılayamaması.
● Miras kaynaklı satışların olması.

Yatırımcı neden alıyor?

● Kurdaki ani ataklar nedeniyle yalıların cazip hale gelmesi.
● Gayrimenkulde kiralama ve satın almalarda TL’ye dönme mecburiliği getirilmesi
● İstanbul’da halihazırda 40’a yakın ailenin yalı arayışının sürmesi.
● Yeni zenginler için itibar ögesi olması.

Yabancılar neden almıyor?

● İskan sorunları nedeniyle tüzel literatüre nazaran bu yapıların sorunlu görülmesi.
● Türkiye’den lüks konut alan Arapların hayat kültürüne uymaması.
● Birçok yalının tadilata muhtaçlık duyması. Tadilatlarının ise müsaadeye tabi olması.