Dilay HATİP
Halka arz edilen şirketlerin mali tablolar ve halka arz edilme kıssaları ile ele alınarak konuşulduğu Gong programında bu hafta Dünya Gazetesi / Nasıl Bir İktisat (NBE) İdare Şurası Lideri Hakan Güldağ’ın konuğu halka arz sürecini konuşmak üzere Şeker GYO’nun Genel Müdürü Serdar Eser oldu.
1-2 Haziran’da halka arzı gerçekleşecek olan Şeker GYO’nun Genel Müdürü Serdar Eser, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) çıkardığı kararın, bankaların ellerindeki gayrimenkulleri azalma tarafına gittiklerini ve birçoklarının da farklı bir gayrimenkul şirketi kurduğunu tabir ederek, “Biz de evvel Şeker gayrimenkul şirket olarak kurulduk. Daha sonra 2020 yılında SPK’dan müsaade alarak gayrimenkul yatırım iştirakine (GYO) döndük. Kurulmamızdan kısa mühlet sonra halka arz için 2021 yılında SPK’ya birinci müracaatımızı yaptık. Lakin pandemi sürecinden ötürü süreç biraz uzadı. 31.12.2021 bilançolarıyla SPK’dan halka arz süreciyle ile ilgili gerekli müsaadeleri aldık” dedi.
Eser, 1 Haziran itibariyle satışa başlayacaklarını, halka arzın borsa birincil piyasada eşit dağıtım tekniği ile 1-2 Haziran ortasında gerçekleşeceğini duyurdu.
Hakan Güldağ: Genelde halka arzlarda bir tahsisat yapılır lakin siz alışığa gelmişin dışında bir sistem kullanıyorsunuz. Eşit dağıtım yolunun avantajı nedir?
Serdar Eser: Biz ŞekerBank’ın bir kuruluşuyuz. Anadolu’da da müşterilerimiz var. Bizim varsayımımıza nazaran tahsisli halka arzlarda, küçük yatırımcıda biraz daha çekingenlik var. Kendilerine hisse düşmeyeceğini düşünüyorlar. Biz burada daha geniş bir yatırımcı kitlesini hedefledik. İddia ettiğiniz üzere halka arz fiyatımızda neredeyse nominale yakın bir fiyat. Bugün şirketi kursak 1 liradan kurulur ancak içinde önemli bir portföy bulunan bir şirketten bahsediyoruz. Bunu bir formda küçük yatırımcıyla da paylaşmak istedik. Bu nedenle ilgili aracı kurumumuz olan ve halka arzı gerçekleştirecek Şeker Yatırım ile konuşarak eşit dağıtımın daha uygun bir yol olduğuna karar verdik.
Hakan Güldağ: Halka arz sonrası halka açıklık oranı ne olacak?
Serdar Eser: Halka açıklık oranı yüzde 25 olacak. Şu andaki sermayemiz 610 milyon. 203 milyon yani yüzde 33’ü halka arz ediyoruz. Ancak halka arz sonrası halka açıklık oranı yüzde 25 olacak.
“BORSADA BİRİNCİ 10 GYO ORTASINDA OLMA AMACIMIZ VAR”
Hakan Güldağ: Halka arz sonrası piyasa bedeli bakımından, Borsa İstanbul’da süreç gören 38 GYO var. Şeker GYO piyasa pahasına nazaran en bedelli 24’üncü GYO olacak.
Serdar Eser: Evet çıkış fiyatına nazaran o denli. Lakin bakarsanız sermayemize, öz kaynaklarımıza nazaran 13’üncü yahut 14’üncü sırada yer alıyoruz. Amaçlarımızın ortasında da borsada süreçlerde ve GYO’larda birinci 10 içinde yer almak birinci gayelerimizden biri.
Hakan Güldağ: Halka arz gelirinin kullanılacağı yerler her vakit merak edilir. Yatırımcılarımıza buna ait bilgi verir misiniz?
Serdar Eser: Biz burada öncelikle finansal yapımızı istikrara oturtmayı düşünüyoruz. Natürel ki bir kredi kelam konusu. Fakat bir yandan da aktifimize baktığımızda şu anda neredeyse 17 milyon dolara yakın nakit gibisi varlık var. Kazakistan’da 5 milyon dolarlık çok kıymetli bir yerimiz var. Halka arz dan sonra elde edilecek fonların finansal yükümlülüğümüzü azaltacağını düşünüyoruz.
Doğal ki bir kredi kelam konusu. Lakin bir yandan da aktifimize baktığımızda şu anda neredeyse 17 milyon dolara yakın nakit gibisi varlık var. Kazakistan’da 5 milyon dolarlık çok pahalı bir yerimiz var. Halka arz dan sonra elde edilecek fonların finansal yükümlülüğümüzü azaltacağını düşünüyoruz.
İkinci evrede da başlayacağımız bir projemiz var. Bu aslında kendi kendini finanse edebilecek bir proje lakin başlangıç sermayesi kademesinde halka arzdan gelecek fonlarla yapmayı düşünüyoruz. Daha sonra proje kendi kendini finanse etme kademesine gelecek üzere görünüyor. Orada bir sorun yaşamayacağız. Daha sonra biliyorsunuz portföyde İstanbul, Adana, Mersin üzere önemli yerlere 1634 tane gayrimenkul var. Bunların revizyonları da gerekiyor. Bir ölçü fonları da bu yapıların güçlendirilmesine ayırmayı düşünüyoruz. Hatta mümkün olabilirse kimilerini yıkıp tekrar yapabiliriz. Elhasıl bu halde 3 ana temada düşünebilirsiniz.
“ŞİLE PROJESİ ÇOK İLGİ GÖRDÜ”
Hakan Güldağ: Bahsettiğiniz projelerden birisi olan Şile Aydınkent Konut Yapı Kooperatif ile kat karşılığı arsa projesi hakkında bilgi verebilir misiniz?
Serdar Eser: Evet Şile’de bir kooperatif ile anlaştık. Aslında kat karşılığı bile diyebilirsiniz. Bu kooperatif kentsel dönüşüme de girdi. O da bizim için avantaj yarattı zira satışlarda KDV yüzde 1 olacak. Orada 30 villa yapıyoruz. Birisi ikiz villa olmak üzere 16’sını kooperatif sahibine vereceğiz. Kalan 14 villa ise bizim. Portföyümüze baktığımızda bizim için küçük bir proje üzere görünse de Şeker GYO olarak kuruluşumuzdan bu yana kendimizi bir test edeceğiz. Aslında biz zati vizyon ve misyonumuz ortasında da olan, insanlara yaşayabilecekleri, çevreci, sürdürülebilir nitelikteki konutlar sunmayı hedefliyoruz. Bu türlü büyük bir toplu konut yapalım, otoyollara girelim, AVM yapalım üzere amaçlar taşımıyoruz şu anda. Fakat ilerde kurallar ne gösterir bilemeyiz. Bu proje çok ilgi gördü, oraya kurumsal bir yatırımcı girince şimdiden yanda boş yerlerden talepler gelmeye başladı. Şu an için rastgele bir kontağımız kelam konusu değil lakin olağan kıymetlendiriyoruz. Bu halka arz sürecinden sonra zannedersem daha etkin olacağız. Haziran ayında temeli atıp, 2023 sonu olmadan bitirmeyi hedefliyoruz.
Hakan Güldağ: Halka arz fiyatının altında fiyatla pay satışı yapmama taahhüdü var mı?
Serdar Eser: Şekerbank ana ortak olarak 1 yıl hiç pay satmayacak. Şeker Yatırım tam underright ediyor. Şayet satılamayan hisse olursa hepsini satın alacaklar. Ayrıyeten biz, fiyat istikrarı uygulayacağız. 30 gün boyunca pay fiyatı halka arz fiyatının altına düşerse yatırımcıdan bu payları alacak Şeker yatırım. Bunun için de yaklaşık 40 milyon TL’lik bir fonu birinci etapta tutacağız.
Hakan Güldağ: Halka arz sonrası kar dağıtım siyasetiniz ne olacak?
Serdar Eser: Bizim portföy ofis kiralama yani ticari alan. Yani önemli kurumsal kiracılar var. Sürdürülebilir ve inançlı bir kira gelirimiz var. Bilhassa TÜFE arttığı sürece kontratları yenilediğimizde bizim kira gelirlerimiz beklenenin üzerinde artmaya başladı. Sabit gelirlerimiz bunlar. Ondan sonraki gelirler şayet yeni proje olursa tabi hayata geçerse yahut karlı bir gayrimenkul satılırsa, yani nakit girişlerine bağlı. Bedel artışından gelecek bir fonun dağıtılması olmayan bir paranın dağıtılması üzere düşünebilirsiniz. Lakin amaçlarımızdan biri temettü endeksine girmek. Az da olsa birinci günden beri yatırımcının üzerinde temettünün 1 TL bile olsa olumlu tesiri olacağını düşünenlerdenim. Bir mecburilik vardı evvelden, sonra mecburilik kalktı. Yatırımcı en azından sahip olduğu paya ait 1 TL de olsa 3 TL de olsa kendisinin banka hesabına bir şeyin yatmasının çok müspet bir tesiri olduğu kanaatindeyim. Ancak şu anda kesin bir şey söylemek biraz sıkıntı. Bağlayıcı olur.
“YÜKSEK İSKONTOYU SİNEYE ÇEKTİK”
Hakan Güldağ: Zannediyorum yatırımcılarınız iletisi almıştır. Bu piyasa değeri/defter pahası 1.11, fiyat/kazanç çarpanı olarak 7.13’lük bir oran var. Paylarınızın halka arz fiyatının iskontosu yüksek olduğunu düşünür müsünüz?
Serdar Eser: Ben düşünüyorum. Nedense bu iskonto olayı daima konuşuluyor. Bir teamül üzere oldu. Nedense GYO’larda iskonto yüzde 20. Neden yüzde 20, neden iskonto veriyorum. Zati fiyat aşikâr. Lakin aracı kurumumuz da iskontosuz satış yapamayız diye ısrarla belirtti. Bu nedenle bu türlü bir şey oldu. Ben sahiden baktığımda bizim bu fiyatta iskontonun yüksek olduğunu düşünüyorum. Ancak koşullar ve karar bu biçimde çıktı. Zati SPK da iskonto konusunda ısrarcılığı yok fakat kesinlikle fiyat tespit raporlarında bir iskonto uygulatıyorlar. Bana nazaran bizim iskontomuz biraz yüksek. Birinci müracaatımızda bu türlü yürümüştük. Değiştirmeyelim dedik. Artık biraz sineye çektik diyelim.
“PANDEMİ SONRASI OFİS TRENDi BİZİM AVANTAJIMIZA”
Hakan Güldağ: İyisi olsun. Ancak esasen bir GYO olduğunuz için sanıyorum bütün faaliyetleriniz matematik üzerine şekilleniyor. Dikkat çeken bir taraf var. Gördüğüm kadarıyla yüzde 90’un üzerinde bir ticari gayrimenkul portföyüne sahipsiniz. Bu çerçevede ofis piyasasıyla ilgili beklentilerinizi de sormak isterim. Kiralardaki artışın da tıpkı süratte devam etmesini bekliyor musunuz diye bir ek soru da ben ek edeyim.
Serdar Eser: Bizim halka arzımızın uzama nedeni bu pandemi hasebiyle ofis piyasasında yaşanan belirsizlikti. Lakin artık gözlüyoruz ki hibrit çalışma nizamından yavaş yavaş ofise dönüşler başladı. Büyük çaplı ofisler değil bizim eskisi üzere. Daha küçük çaplı ofislere dönüş oluyor. Kademeli çalışma sistemleri getirildi. Bunu biz kendimiz açısından bir avantaj olarak kıymetlendiriyoruz. Bizim bütün ofislerimiz 1000 metrekare ve altında. Çoklukla bölüm temsilcileriyle görüştüğümüzde bu çeşit metrekareli ofislerin şirketler tarafından daha rahat talep edildiği bilgisini alıyoruz. Zira çalışanlar üç gün geliyor iki gün yer değiştiriyorlar. Eski o büyük bina ve ofis yapıları değişiyor. İkincisi önemli manada farklı yapılar oluştu. Bilhassa bu yazılımcı kümeleri bir girişimcilerin artması orta ölçekli ofis piyasasını canlandırdı. Bizim çoklukla de İstanbul’da Mİ çizgisi dediğimiz merkezi iş alanı üzerinde, metroya yakın. Bu hususta hiçbir tasa taşımıyoruz hatta ümitliyiz ofis geleceği açısından. Doluluk oranları arttı ofislerde, bölüm raporları bunu gösteriyor. Her ne kadar dolarla kira kontratı yapamıyor olsanız bile çoklukla artık kiralar dolara endekslenip TL deklare ediliyor. Bu nedenle bizim izlenimimiz ofis piyasasının, biz kendi sahip olduğumuz ofisler açısından düşünüyoruz, ivmesinin artacağı istikametinde.
Hakan Güldağ: Benim de müşahedelerim emsal diyebilirim. Doğal ki siz işin içindesiniz fakat artık bir geri dönüş başladı. Pandemide uzaktan çalışma sorunu çok öne çıktı ve motamot devam edeceği düşünülüyordu. Çok o denli olmadı güya?..
Serdar Eser: Olmadı evet. Bizim banka mesela yüzde 100 ofiste çalışma kararına aldı döndü mesela. Gözlemlediğim kimi dallar hariç artık şirketler ofis ömrüne dönmeye başladı.
“KISA VADEDE KONUT FİYATLARININ AŞAĞI GELMESİNİ BEKLEMİYORUM”
Hakan Güldağ: Ofis tarafının dışında, konut tarafını nasıl görüyorsunuz. Artan kiralar sonrası o tarafta bir sıkışma oldu diye bir kıymetlendirme var. Hükümet birinci konut projesiyle ve düşük faizli krediyle biraz ortaya çıkıyor. Konut piyasasındaki gelişmeleri biraz da orta vadeyle baktığınızda nasıl görüyorsunuz Serdar Beyefendi?
Serdar Eser: Genel kanı, arz eksikliği var. Bilhassa de pandemiden başlayarak. Bunu yapı ruhsatlarından da göreceksiniz. Önemli bir arz eksikliği kelam konusu. İkincisi inşaat maliyetlerindeki müthiş artış. Artık finansal yapısı güçlü olmayan şirketlerin alayım, biraz başlayayım, satayım, tekrar yapayım durumunu azalttı.Yani arsa yok, arsa maliyetleri çok yüksek. İnşaat maliyetleri çok yüksek. Bu konut arzının daralmasına neden oluyor. Temel bahislerden biri o. Buna karşı ne yapılabilir? Uydu kentler yapılabilir. Sanırım Etraf ve Şehircilik Bakanlığı’nda da konuşuluyormuş. Bu tarafta çalışmalar var. Lakin ben kısa vadede özel kesim eliyle konut arzının artırılabileceği kanaatinde değilim. Zira bir arsa arzı kısıtı var. Artık İstanbul’da siz de biliyorsunuz arsa bulmak çok sıkıntı. Bir de inşaat maliyetlerindeki belirsizlik çok tesirli bir öge. Biz projemiz için ayda bir iki ayda bir tekrar fizibilite yaptırıyoruz. Zira daima fiyatlar değişiyor. Bu bakımdan ben kısa vadede konut arzındaki problem hasebiyle konut fiyatlarında bariz bir düşüş olacağı kanısında değilim. Ofis piyasalarında örneğin boş AVM’lerin, boş ofislerin tahminen bir formülle konuta çevrilmesi olabilir. Bir de zira lüks konut muhtaçlığı da çok had safhada. Bilhassa yabancı yatırımcılara Türk vatandaşlığı hakkı tanınmasından sonra önemli bir gereksinim olduğunu görüyoruz. Bu da neden olması, ofis katlarının lüks rezidanslara çevrilmesiyle bir ölçüde sonuç alınabilir. Lakin kısa vadede konut fiyatlarında besbelli bir düşüş beklemiyorum şu an için.
Hakan Güldağ: Aslında bu arsa problemi galiba yalnızca İstanbul’un sorunu değil. Geçenlerde Gaziantep’te yeniden mevzuyla ilgili Gaziantep Sanayi Meclisi Lideri Adil Konukoğlu’nun bir demecine rastlamıştım. “Asıl fiyatları üst çeken husus hammadde fiyatlarındaki artıştan çok arsa fiyatlarındaki artış” diyordu.
Serdar Eser: Rant sözünü kullanırsak arsa rantı önemli bir külfetimiz şu anda bilhassa konut için.
“BAŞKA BUTİK KONUT PROJELERİ YAPABİLİRİZ”
Hakan Güldağ: Siz ticari portföyü yüksek bir GYO’sunuz. Portföyü çeşitlendirme noktasında konut odaklı projelere önümüzdeki devirde odaklanmayı planlıyor musunuz? Mesela uydu kentler üzere hususlara?
Serdar Eser: Şu anda biz uydu kent, toplu konut yapalım üzere bir niyet içerisinde değiliz. Fakat insanların bilhassa pandemiden sonra kent dışında, daha inançlı, daha özgür, bahçesi olan alanlara yöneldiğini gözlemledik. Bu nedenle güya daha butik, Şile’deki üzere, tahminen daha büyük boyutlusu, çevreci nitelikte, kendi elektriğini, tahminen kendi altyapı suyunu oluşturacak, peyzajı düzgün olacak sakin bir ortamda konutların daha satılabilir yahut piyasası olduğu kanısındayız. Ve bize de daha kolay uygulama olarak bakıyoruz. Fırsat çıkarsa ne olur bilmiyoruz alışılmış. Şile olur, öbür yer olur, bu tıp yerlrde 50-100 villa daha butik nitelikte, insanların yaşamaktan keyif alacağı bir çevreci konutlar yapma kanısındayız.
Hakan Güldağ: Serdar Beyefendi, yurtdışında rastgele bir faaliyet fikri olur mu? Bildiğim kadarıyla Kazakistan’da ticari pahası milyon dolarlar düzeyinde bir yeri var Şeker GYO’nun. Yurtdışında projeller gündeme gelir mi?
Serdar Eser: Orası evet ticari müsaadeli bir arsa ve çok da bedelli bir yerde. Orada biz kendimiz mi bir proje geliştiririz, ortak bir proje mi yaparız kesin bir karar ulaşmadık. Konjonktür de biraz uygun olmadı. Lakin neden olmasın. Sahip olduğumuz deneyimlerimiz orada da bir proje gerçekleştirebilecek düzeyde. Ancak somut bir şey yok. Satışa çıkalım diye de bir niyetimiz yok.
“GAYRİMENKUL PORTFÖYÜMÜZ ÇOK DEĞERLİ”
Hakan Güldağ: Kolay bir iş değil, halka arzlar zevkli ancak bir o kadar da yorucu. Benim gördüğüm Kazakistan konusunu ek bir husus olarak sordum. Lakin zati içeride gördüğüm kadarıyla gayrimenkul portföyünün kıymetli bir kısmı İstanbul’da, tıpkı vakitte İzmir, Adana, Mersin üzere ticari hayatın yüksek olduğu ve o vilayetlerin de ticari olarak öne çıkmış merkezlerinde değerli portföyler var. Birden fazla da kurumsal şirketler kiraya verilmiş durumda. Bu da herhalde şirketin önümüzdeki devirde kiraların da süratle arttığı düşünülünce sürdürülebilir bir gelir kaynağı olduğu tarafında kıymetlendirme yapmama neden oluyor. Siz ne dersiniz?
Serdar Eser: Çok yanlış değil Hakan Beyefendi. Elbette kiracıların kiralarını artırması çok da güzelimize giden bir şey değil. Lakin mevzuat gereği en az TÜFE kadar artış yapmak zorundayız. Gayrimenkuller dediğiniz üzere 21 vilayette olsa da yüklü olarak İstanbul’da. Bu gayrimenkullerin hepsi ticari ömrün içinde. Mesela Şeker Kule Levent’te. Metrocity’de dört kat var çabucak yanımızda. Gümüşsuyu, Tophane, çabucak Gümüşsuyu’nun yanında bir yer daha… Artık bunlar isteseniz de sahip olamayacağınız gayrimenkuller. Bunlardan azamî gelir almaya çalışıyoruz şu an için. Öbür maksatlarla kıymetlendirme imkanımız da var. Porojeler de geliyor. Fakat bizi tatmin etmedi elde edeceğimiz gelir açısında. Şu anda kiralama formülüyle devam ediyoruz. Sahiden bizim açımızdan çok kıymetli gayrimenkullere sahip olduğumuz kanısındayız.
Hakan Güldağ: Bir yatırımcıdan gelen soru olarak Şeker Kule’de bir ipotek var sanırım, o devam ediyor mu diye sormuş?
Serdar Eser: Alışılmış natürel, ipotek krediye bağlı ipotek. Artık bugün hiçbir krediyi ipoteksiz almanız mümkün değil. Kredi ödendikçe ipotek de kaldırılacaktır. Mali tablomuzun altındaki dipnotlarda da izahnamede de yer alıyor. Rahatlıkla görülebilir.
“YATIRIMCILAR UZUN VADELİ BAKMALI, İZAHNAMEYİ OKUMALI”
Hakan Güldağ: Serdar Beyefendi, sayın Serdar Eser, çok çok teşekkür ediyorum. Bütün sorularımıza içtenlikle karşılık verdiniz hem de ayrıntılarıyla yanıtlamış oldunuz. Son bir bildiriniz varsa yatırımcılara onu da almak isteriz. Yarın başlıyor halka arzınız.
Serdar Eser: Bize bu fırsatı verdiğiniz için çok teşekkür ediyorum Hakan Beyefendi. Yatırımcılara, bizim tipimizdeki GYO’lara biraz uzun vadeli bir yatırım olarak bakmaları gerektiği niyetindeyim. Her şey açık, izahname çok net, her ne kadar birden fazla yatırımcı izahnameye bakmasa da ben SPK kökenli biri olarak bakmalarını öneriyorum. İnşallah yatırımcılarımız, sermaye piyasalarımız, bilhassa şirketimiz ve bankamız için iyi olur.
