Leyla İLHAN
Konut satışları açısından 2022 yılı hareketli geçiyor. Bu yılın birinci beş ayında konut satışları 2021’in ayını devrine nazaran yüzde 37.7 oranında artarak 575 bin 889 olarak gerçekleşti Yıl sonunda satış adetlerinin geçen yılın üstüne çıkarak 1.5 milyon adete ulaşması bekleniyor. Bölümde satış hareketliliği sürerken, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından konut kredilerine yönelik kısıtlama devreye alındı. Yeni uygulama kapsamında fiyatı 10 milyon TL’nin üstünde olan konutlara kredi verilmezken, fiyatı 5 ila 10 milyon TL olan A güç sınıfı yeni konutlarda 3.5 milyon lira, ikinci el konutlara ise 2.5 milyon TL kredi imkanı sağlanacağı belirtildi. Düzenlemede fiyatı 2 milyon TL’nin altında kalan yeni konutlara verilen dayanak ise artırıldı. Birinci el konutlarda verilen kredi dayanağının yüzde 90’a çıkarılmasıyla dalda ikinci yarıdan itibaren üretimin alt ve orta gelire yönelik projelere kayabileceği söz ediliyor.
“Ucuz konut için 6 ila 12 ay gerekli”
Bu yılın ikinci yarısına ait görüşlerini açıklayan Dekar Yapı İdare Şurası Lideri Salih Kuzu, “Satış manasında bu yılın birinci yarısı güzel geçti. Firma olarak yeni projeleri satışa çıkardık. Kredi kısıtlamalarına karşın, ikinci yarının da satış manasında uygun geçeceğini düşünüyoruz” diye konuştu. Lakin dalda daha düşük gelirli kümeler için konut yapmak gerektiğini aktaran Kuzu, “Şu andaki yüzde 90’a varan kredi teşvikleriyle orta ve alt gelir gurubuna yönelik üretimin artırılması hedefl eniyor. Münasebetiyle bu alana bir kayma olur. Burada daha küçük daireler öne çıkacak. Şirketler, maliyetleri düşürmek ve muhakkak limitler içinde kalmak için projelerini gözden geçirecek. Lakin projelerin revize edilmesi ve yeni projeler için de en az 6 ay ila 1 yıl ortasında bir mühlete gereksinim var” yorumunda bulundu. Öbür taraftan yüksek maliyetler nedeniyle konut fiyatlarının arttığını, bunun da k onuta ulaşan kitleler bakımında sorun yarattığını vurgulayan Kuzu, “Bunun için maliyetlerin dengelenmesi lazım. İkincisi arsa üretimi olmalı” dedi. Şirket olarak kat karşılığı ve satın alma ile arsa geliştirdiklerini anlatan Kuzu, “Ancak kent içinde arsa kalmadı. Maliyetin içinde arsa yüzde 50’ye çıkınca ucuz konut üretmek neredeyse imkansız. Ucuz konut için de arsa fiyatının düşmesi çok değerli. Aslında maliyetler yüksek. Arsa fiyatını biraz düşürüp, maliyetlerde de bir gerileme olursa yeni konut üretiminde tekrar bir canlanma olabilir” değerlendirmesini yaptı.
“Alım gücü yükseltilmeli”
İlk yarının 4 şantiyeleri olan firmaları için uygun geçtiğini lisana getiren Artaş İnşaat İdare Şurası Lideri Süleyman Çetinsaya da, yıl sonuna kadar İstanbul’da içinde 1650 konut olan 2 tane daha projeyi satışa sunacaklarını açıkladı. “Ancak piyasa genelinde inşaat yapan yok. Arsa ve inşaat maliyetleri yüksek. Bankalar inşaat bölümüne kredi vermiyor” diyen Çetinsaya, konut üretimi için alım gücünün yükseltilmesi gerektiğine vurgu yaptı. Yılın ikinci devrinde de birinci yarı üzere yüksek satış adetleriyle geçmesini beklediklerini kaydeden İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) ve Teknik Yapı Lideri Nazmi Durbakayım ise, satış adetlerinin yıl sonunda 1 milyon 500 bin adetleri bulacağını belirtti. Durbakayım, yeni projeler için firmaların hazırlıklarını sürdürdüğünü tabir etti.
Alt ve orta gelir kümesi için üretim nasıl artar?
- Konut kredilerinde fiyatı 2 milyon TL’nin altında olan yeni projelere verilen kredi yüzde 90’a çıkartıldı. Bu düzenlemenin 2 milyon TL altı üretimi artırması bekleniyor.
- Orta ve alt gelir kümeye yönelik konut üretimine, 6 ay ile 1 yıl içinde başlanacak.
- Artan maliyetlerden ötürü yeni konutlar daha küçük ebatta m2’ye sahip olacak.
- Alt ve orta gelir kümesine yönelik üretimin artması için devletin arsa üretmesi, arsa ve gereç maliyetlerindeki artış durdurması gerekiyor.
İnşaatta kalite yükselecek
Sektör temsilcileri kredi düzenlemesiyle birlikte fiyatlarda bir düşüş olmayacağını, lakin yatırımlık alımlarda bir düşüş olabileceğini lisana getirdi. Bilhassa üst gelir gurubunda yapılan sınırlama nedenle şirketlerin kendi bünyelerinde yeni finansman modelleri geliştireceğini, alıcıların da daha fazla özkaynak kullanacağı belirtiliyor. Kredi kısıtlamasının fiyatı 5 ile 10 milyon TL ortasındaki yüksek fiyatlı konutları etkilediğini belirten Mahmut Dereli, bunların tüm satışlar içindeki hissesinin yüzde 5 olduğunu söyledi. Öte taraftan fiyatları 1 milyon ile 2 milyon TL ortasında konutlarda kredi kullanımının daha yaygın olduğunu lisana getiren Dereli, “Uygulama güç tasarrufl u binalara teşvikte bulunuyor. Münasebetiyle inşaatların kalitesini artıracak bir rol oynayacak” yorumunu yaptı.
Özkaynak kullanımı artacak
“Üst segmente kaydıkça kredi kullanımı azalıyor. Yükle 1ila 2 milyonluk konut alımlarında yüzde 90’lara varan oranda kredi kullandırılıyor” diyen Salih Kuzu, “Fiyat 5-6 milyon liralara çıktıkça kredi kullanımı yüzde 50-60’lara düşüyor. Lakin yeniden de bunun fiyatı 5 ila 10 milyon ortasındaki konutlarda 3.5 ila sonlandırması bir finansman açığı oluşturacak. Bizde bunu peşinat, şirket bünyesinde oluşturacağımız kısa vadeli krediler ve banka kredisi üzere üçlü ayakla çözmeye çalışacağız” yorumunu yaptı. Bilhassa kendilerinin sattıkları meskenlerin oturuma yönelik olması nedeniyle şahısların de tahminen kendi öz kaynaklarını zorlamalarına neden olacağını da belirten Kuzu, “Yatırım için alınanlarda tahminen daha fazla mukayese edilecektir. Gereksinim için alınanları daha etkileyecektir” diye konuştu. Kredi düzenlemesini kıymetlendiren Artaş İnşaat İdare Heyeti Lideri Süleyman Çetinsaya şöyle konuştu: “Parası olan alabilecek. Münasebetiyle satışlarda bir yavaşlama olacak.”
