Leyla İLHAN / İSTANBUL
Her yıl ortalama 1 milyona yakın yeni konut üretimine gereksinim duyulan Türkiye’de 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’da yapılan değişiklikle, kentsel dönüşümde krediyle birlikte birebir anda kira takviyesi de sağlandı. Düzenleme bilhassa rezerv alanlar sözüyle gecekonduların da kentsel dönüşüme dahil edilmesiyle dikkat çekiyor. Bu takviyeyle 1950’li yıllardan itibaren endüstrileşme ile birlikte gündeme gelen ve sayıları 2 milyon adet olduğu söz edilen gecekondu üzere çarpık yapılaşma sorunun çözülmesi de hedefleniyor. Dala nazaran de yeni çalışma ile gecekondularda da dönüşümün cazip hale getirilmesi ve toplu konut üretimi amaçlanıyor. Düzenleme ile takviyeler olumlu bulunsa da müteahhittin dönüşüm iştahının artıracak teşviklere muhtaçlık duyulduğu belirtildi.
“Büyük gecekondu bölgeleri uygulama alanı olacak”
İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği Lideri Hakan Çatalkaya, yeni düzenleme ile binadaki hak sahibi yahut kiracıların dışında, evvelce hak sahibi olamayan gecekondu sahiplerinin de rezerv alan düzenlemesi ile dayanak kapsamına alındığını söyledi. “Normalde gecekondu sahipleri kentsel dönüşüm yapıldığında rastgele bir haktan faydalanamıyordu” diyen Çatalkaya, şöyle devam etti: “Hazine’nin, belediyenin, hatta şahısların bile yerleri üzerine yapılan kaçak yapılarda oturanlar ikna edilemiyor, bina da yıkılamıyor. Ayrıyeten gecekondu üzere kaçak yapılarda hudutlu hak sahibi bile olamıyordu. Artık buralardaki gecekondular, insanları mağdur etmeden, kentsel dönüşüm kapsamına alınması için kira yardımı yahut krediden faydalandırılacak” dedi.
Bu halde büyük gecekondu alanlarının uygulama alanı ilan edilebileceğini de kaydeden Çatalkaya, şunları söyledi: “Bu alanlarda toplu konut yapılıp, fazlasının satışa sunulma imkanı da sağlanabilecek. İmar barışıyla yapı kayıt dokümanı alındı. Artık hazine topraklarındaki gecekonduların bilgisi var. İstanbul çeperlerinde çok fazla yer var. Hatta İstanbul’da Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nün ayağı Kavacık’ta bile bu oran yüzde 80.”
“Kredi ile dönüşümün yarısı karşılanıyor”
Geçen yıl metrekaresi 3.5004.000 TL’ye yapılan konutların maliyeti artık 8.00010.000 TL’ye çıktığını anlatan Hakan Çatalkaya, “100 metrekarelik bir dairenin fiyatı 350 ila 400 bin TL’den, artık 800 bin TL ile 1 milyon TL’ye yapılabiliyor. Münasebetiyle verilen kredi fakat yarısını karşılayabiliyor. Burada alım gücünü yükseltecek çalışmalar lazım” diye konuştu. Agra Mimarlık Kentsel Dönüşüm İdare Konseyi Lideri Nihat Şen de daha evvelden ilan edilen riskli alanlar yahut riskli binalarda bu uygulamalar yapılırken, yeni uygulamalarda ise bakanlığın rezerv alanları da bu kapsama aldığını kaydetti.
Kredi faizinin 0,70 bandına inmesi gerekiyor
Şen, rezerv yapı alanlarında bulunan mevcut binalar ve gecekondu sahiplerinin de bu imkanlardan faydalanma hakkına sahip olabileceklerini söyledi. Hem kira hem kredi takviyesinin önünün açan değişikliğin kentsel dönüşümün hızlanmasında çok fazla hareketlilik getirmeyeceğini savunan Şen, “Hareketlilik için öncelikle yasanın günümüz koşullarına nazaran kesinlikle revize edilmesi yahut tekrar yazılması gerekiyor. Uygulamadaki aksaklıkların ve tıkanmaların önünü açmak için kesinlikle bunların yapılması gerekmekte. Ayrıyeten kredi faiz oranlarının kesinlikle vatandaşlarımızın kredi taksitlerini ödeyebileceği düzeye yani 0,70 bandına kesinlikle indirilmesi ve bunu tüm bankaların yapması lazım. Temelinde en doğrusu yalnızca kentsel dönüşüm kredileri ile ilgili başka bir bankacılık sisteminin oluşturulmasında yarar var. Süreci hızlanması için ayrıyeten başka bir bakanlığın kurulması ve makul bölgelerde de müdürlüklerin açılarak karar ve uygulama suratlarının artırılması gerekmekte” dedi.
Şen, ayrıyeten ticari bir rant emeli gütmeden yalnızca can güvenliği için kendi binalarını yenilemek isteyen vatandaşlara vergi muafiyeti ve KDV istisnalarının sağlanarak,120 ay ödemeli kentsel dönüşüm kredisinin kesinlikle faiz oranının düşürülerek en az 180 aya çıkarılması gerektiğini belirtti.
“Dönüşüm için müteahhitlerin teşvike muhtaçlığı var”
İSTANBUL İnşaatçılar Derneği Lideri Nazmi Durbakayım, kararın olumlu olduğunu fakat dönüşümü yapacak müteahhitlerinde oyuna dahil edilmesi gerektiğini söyledi. Şu anda müteahhitlerin kentsel dönüşüme iştahlı olmadığını aktaran Durbakayım, “Müteahhitlerin vergisel, sigorta üzere birtakım teşviklere gereksinimi var. Müteahhitlere bu hususta bir takviye verilmesi lazım. Hasebiyle alınacak önlemlerle müteahhitlik yönününden de desteklenmesi lazım” diye konuştu.
Rezerv alanlarda TOKİ daha faal olacak
REZERV yapı alanlarının Etraf ve Şehircilik Bakanlığı tarafından ilan edilen ve yasa kapsamında kentsel dönüşüm alanları olduğunu söyleyen Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz, “Bu alanlar için de dönüşüm yapılması kentsel dönüşüm süreçleri için çok değerli. Rezerv yapı alanlarında uygulamaların TOKİ ilgili yönetimler tarafından yapılıyor olması da önümüzdeki süreçte TOKİ’nin etkin olacağı bir süreci öngörebiliriz” diye konuştu. Düzenleme ile kentsel dönüşümün arsa hissesi karşılığı inşaat kontratı ile değil bedel karşılığı inşaatların yaptırılması konusunda önemli bir teşvik oluşturacağını kaydeden Kiraz, “Hareketlilik yaşanması için mevcut kredi faiz dayanağının maliklerle birlikte müteahhitlere de verilmesi gerekiyor bu biçimde yapılırsa çok önemli sayıda binanın dönüşüme tabi olacağını düşünüyorum. Bankaların aracı kılınabileceği ve ipotek ile alacağın garanti altına alınabileceği bu modelle kentsel dönüşümdeki imal süreci katlanacak” dedi.
